סמוך לביתי בהרצליה בונים בניין בן ארבע קומות שיאכלס לא פחות מ‑21 משפחות. מין בנייה שמנצלת קרוב ל‑100 אחוזים מהקרקע ולא מותירה ולו מטר בודד לגינון ונוי. מחיר ממוצע של דירה בפרויקט הוא 4.2 מיליון שקלים, ובסך הכול יותר מ‑88 מיליון שקלים. מי ששומע את המחיר די משוכנע שהיזם עומד להיות מיליונר ויכול לפרוש בנחת לאחר שישלים את מכירתו. ובכן, לא בדיוק.
ראשית, הרי כמעט 13 מיליון שקלים ממחיר המכירה נחתכים מיד לטובת המע"מ, כך שאנחנו מדברים על פדיון של 75 מיליון שקלים ליזם. אבל נתחיל את סיפור היזמות מההתחלה: היזם מספר שהוא איתר את בעל הקרקע כבר לפני 12 שנים. הם התחילו לתכנן את המכירה ונתקעו, כפי שקורה בדרך כלל, בשתי שאלות מרכזיות – מצד המוכר מה יהיה סכום מס השבח שבו יחויב הבעלים בגין המכירה, ומצד הקונה כמה אחוזי בנייה הוא יוכל לקבל ובתוך כמה זמן.
הבעלים העריך את שווי הקרקע בכ‑10 מיליון שקלים, וגילה בסופו של דבר שזהו כמעט סכום מס השבח שבו הוא יחויב. לפיכך נראה שמחיר הקרקע יעמוד על 20 מיליון שקלים, אלא שהדרישה הראשונית למס השבח הייתה 24 מיליון שקלים, וכדי להגיע לתוצאה הסופית – חיוב של 9 מיליון שקלים בלבד, היה על הבעלים להעסיק רואה חשבון מהשורה הראשונה וכן עורך דין ושמאי מקרקעין. עלותם הגיעה לכדי מעט יותר מחצי מיליון שקלים.
היזם האמין שהוא יוכל להתחיל לבנות את הבניין בתוך שנתיים-שלוש, ולכן הסכים לרכוש את הקרקע תמורת כ‑20 מיליון שקלים. בפועל, אחרי שרכש אותה הוא השקיע יותר מ‑2 מיליון שקלים בהשגת אישורי הבנייה המיוחלים, ונאלץ להמתין יותר מ‑10 שנים מיום הרכישה ועד ליום תחילת הבנייה. ואיך הוא מימן 22 מיליון שקלים במשך כ‑10 שנים? "זה לא היה פשוט. בתחום הזה כל מיזם מממן מיזמים אחרים. עלות המימון בתקופה הזאת, ריאלית, עמדה על 10 מיליון שקלים, כך שאנחנו מדברים מבחינתי על עלות קרקע של 32 מיליון שקלים, כולל האחזקה והמימון עד לתחילת הבנייה", אומר היזם.
אז בעצם אנחנו מדברים על פדיון של 43 מיליון שקלים לקבלן, שמהם יש לנכות את עלות הבנייה, אגרות ומיסים נוספים, כמו אגרות עירוניות ואגרת פיתוח, ועוד השגת לא פחות מ‑37 אישורים, שעל יזם להמציא לעירייה לפני שהוא מקבל את טופס 4 המיוחל. זה לא מיזם הפסדי, אבל הרווח שלצדו אינו גדול במיוחד.